Ein Bauwerksbuch entsteht nicht am Schreibtisch. Sein Herzstück ist die Erstprüfung vor Ort - im Gesetz „erstmalige Überprüfung“, bei uns im Alltag die Erstbegehung. Zwei Wörter, ein Termin: „Erstprüfung“ ist der Begriff der Bauordnung, „Erstbegehung“ beschreibt, was dabei tatsächlich passiert. Dieser Beitrag zeigt, welche Bauteile geprüft werden, wie tief die Prüfung geht - und was sie ausdrücklich nicht ist.
Bei bestehenden Gebäuden ist die Erstprüfung fixer Bestandteil der Bauwerksbuch-Erstellung: Befundet werden alle Bauteile, von deren Verschlechterung eine Gefahr für Leben oder Gesundheit ausgehen kann. Ihr Datum und die unterfertigte Bestätigung der prüfenden Person werden bei der Registrierung in der Bauwerksbuchdatenbank hochgeladen.
Beim Neubau gilt etwas anderes - und genau hier kursieren falsche Angebote: Für neu fertiggestellte Gebäude gilt die Fertigstellungsanzeige als Erstprüfung. Eine separate, zusätzlich verrechnete „Erstprüfung“ ist bei Neubauten nicht vorgesehen; die Prüffristen beginnen mit der Fertigstellung zu laufen. Wer Ihnen für einen Neubau eine eigene Erstprüfung verkaufen will, hat die Erläuterungen der Stadt Wien nicht gelesen.
Die Prüfung erfolgt in der Regel augenscheinlich und zerstörungsfrei. Grundlage ist der Vertrauensgrundsatz der ÖNORM B 4008-1: Ein Gebäude, das seit Jahrzehnten genutzt wird und keine Schäden oder konstruktiven Mängel zeigt, hat sein Tragverhalten unter realen Bedingungen bewiesen. Es darf davon ausgegangen werden, dass es nach den zum Errichtungszeitpunkt geltenden Regeln geplant und gebaut wurde.
Erst wenn der Augenschein Verdachtsmomente liefert - massive Risse, außergewöhnliche Verformungen, Feuchtebilder -, wird vertieft geprüft: gezielte Bauteilöffnungen, Materialproben, im Ausnahmefall die Erhebung der Fundierung. Ohne Verdacht wird nichts aufgestemmt. Das hält die Erstprüfung für Sie bezahlbar und das Haus unversehrt.
Im Zentrum steht die Gebäudehülle - dort entsteht die Gefahr für Passanten und Bewohner:
Dazu kommt die Tragkonstruktion - Decken und Wände - in geeignetem Stichprobenumfang, mit besonderem Augenmerk auf Kellerdecke und die oberste Geschoßdecke, sowie die Erschließung: Treppenläufe, Handläufe, Geländer und Absturzsicherungen. Wichtig zu wissen: Aus der Erstprüfung allein entsteht keine Pflicht, Geländerhöhen oder Barrierefreiheit auf den heutigen Stand der Technik nachzurüsten.
Drei Abgrenzungen ersparen Missverständnisse. Erstens: Die Erstprüfung ist keine Konsensüberprüfung - sie vergleicht nicht jeden Raum mit dem Einreichplan. Fallen augenscheinliche Abweichungen auf, weisen wir außerhalb des Bauwerksbuches darauf hin. Zweitens: Sie erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit aller tatsächlich vorhandenen Schäden - sie ist eine sachverständige Befundung im gesetzlich definierten Umfang, keine Generalsanierungs-Planung. Drittens: Sie ist keine Begehung nach ÖNORM B 1300 - die verfolgt andere Ziele, lässt sich aber in einem Termin kombinieren.
Jeder Befund landet mit Foto, eindeutiger laufender Nummer und nachvollziehbarer Verortung im Protokoll und wird einer der Mängelkategorien A bis D zugeordnet: A guter Zustand, B leichte Mängel, C schwere Mängel, D Gefahr im Verzug. Bei Kategorie D wird sofort gehandelt - lose, absturzgefährdete Putzteile über dem Gehsteig warten nicht auf einen Maßnahmenplan. Für alles andere entsteht ein Maßnahmen- und Zeitplan, der Schwere und wirtschaftliche Gegebenheiten berücksichtigt und jede Maßnahme eindeutig einem Befund zuordnet.
Drei Dinge beschleunigen die Begehung spürbar: Zugang zu Dachboden und Keller (Schlüssel!), ein freier Blick auf neuralgische Stellen statt zugestellter Kellerabteile, und die vorhandenen Unterlagen - Bewilligungen, Pläne, frühere Befunde. Je nach Gebäudegröße dauert der Termin von wenigen Stunden im Einfamilienhaus bis zu einem halben Tag im großen Zinshaus; bei Großanlagen wird traktweise geplant.
Mit dem Protokoll steht der Startpunkt Ihres Prüfregimes: Für jeden Bauteil legt das Bauwerksbuch Intervalle und die Qualifikation der künftigen Prüfer fest - wie das funktioniert, zeigt unser Beitrag zum Prüfzyklus. Registriert werden am Ende zwei Dokumente: die Erstellbestätigung und die Bestätigung über die erstmalige Überprüfung - das Bauwerksbuch selbst wird keinesfalls hochgeladen. Wer die Erstprüfung durchführen darf, regelt die Bauordnung eng - die Übersicht dazu finden Sie unter Wer darf ein Bauwerksbuch erstellen?
Wir übernehmen die komplette Abwicklung nach § 128a WBO -
von der Archiv-Recherche bis zur
Registrierung bei der Stadt Wien.