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Der Gebäude-Check: Was bei der Erstbegehung wirklich passiert

Ein Bauwerksbuch wird nicht am Schreibtisch erstellt. Herzstück ist die Erstprüfung vor Ort. Doch was genau schauen sich die Experten an?

Augenschein statt Zerstörung

Die gute Nachricht: In der Regel erfolgt die Prüfung "augenscheinlich und zerstörungsfrei". Es werden keine Wände aufgestemmt, sofern kein begründeter Verdacht auf verborgene Schäden besteht.

Die "Big Points" der Prüfung

• Fassade & Stuck: Gibt es Risse, Hohlstellen oder lose Teile, die auf den Gehsteig stürzen könnten?
• Dach (vom Boden/zugänglichen Bereichen): Augenscheinlicher Zustand der Dacheindeckung, sichtbare Schäden an Kaminen, Dachrinnen oder Schneefanggittern – soweit einsehbar.
• Geländer & Brüstungen: Ein heikles Thema im Altbau. Historische Geländer sind oft niedriger als heute erlaubt (z. B. 90 cm statt 100 cm). Hier muss bewertet werden, ob eine "Gefahr im Verzug" besteht oder der Bestandsschutz greift.

Bestandsvermessung — brauche ich das?

Ein häufiges Missverständnis: Viele Eigentümer denken, sie müssten für das Bauwerksbuch eine klassische Bestandsvermessung beauftragen. Das ist in der Regel nicht nötig. Grundlage der Erstellung ist die fachkundige Begehung vor Ort — kombiniert mit der Konsensdokumentation aus dem Bauakt der MA 37. Die dort archivierten Pläne und Baubewilligungen liefern die Plangrundlage. Eine Neu-Vermessung ist nur in seltenen Ausnahmefällen erforderlich, etwa wenn für ein Gebäude keinerlei Planunterlagen mehr existieren.

Das Ergebnis: Ihr Fahrplan

Am Ende erhalten Sie nicht nur einen Statusbericht, sondern einen konkreten Maßnahmenplan. Werden Mängel der Kategorie B (leicht) oder C (schwer) gefunden, wird festgelegt, bis wann diese zu beheben sind. Zudem werden die Intervalle für künftige Prüfungen definiert – oft 10 Jahre für die Fassade, aber kürzere Zeiträume bei schlechterem Zustand.