Die Pflicht zur Erstellung eines Bauwerksbuchs in Wien bringt für Eigentümer von Zinshäusern und Altbauten einen neuen organisatorischen und finanziellen Aufwand mit sich. Eine der häufigsten Fragen, die unsere Experten dabei erreicht: Können die Aufwendungen für das Bauwerksbuch auf die Mieter umgelegt werden?
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) wird streng zwischen den Erhaltungskosten des Gebäudes und den sogenannten Betriebskosten unterschieden.
Bisherige Praxisfragen rund um Gebäudesicherheit wurden oft eindeutig dem (von den Eigentümern zu tragenden) Erhaltungsaufwand zugeordnet. Beim Bauwerksbuch gestaltet sich die Situation laut aktuellen juristischen Einschätzungen jedoch differenzierter.
Gemäß der herrschenden Meinung von Fachexperten (wie beispielsweise Geuder/Fuchs, Wiener Baurecht 9, § 128a, Anm. 2) ist es rechtlich zulässig, „einige Kosten“ im Zusammenhang mit dem Bauwerksbuch in die reguläre Betriebskostenabrechnung aufzunehmen.
Dies betrifft in erster Linie die Kosten für die laufenden, wiederkehrenden Befundungen und Routinekontrollen der sicherheitsrelevanten Bauteile, welche im Prüfplan des Bauwerksbuchs vorgeschrieben sind.
Wichtiger rechtlicher Hinweis: Ausjudiziert ist dies allerdings noch nicht! Bis dato (Stand Frühjahr 2026) liegt noch keine höchstgerichtliche Rechtsprechung (OGH) vor, die diese Umlagefähigkeit als Betriebskosten letztinstanzlich in allen Facetten bestätigt. Immobilieneigentümer sollten hier im Einzelfall Rücksprache mit ihrer Hausverwaltung oder einer juristischen Fachkraft halten.
Ein völlig anderes Bild zeigt sich bei Wohnungseigentümergemeinschaften. Hier sind die Bewohner in der Regel selbst die Miteigentümer des Hauses. Die Erstellung, Registrierung und laufende Aktualisierung des Bauwerksbuchs ist hier Teil der sogenannten „ordentlichen Verwaltung“ der Liegenschaft (§ 28 Abs. 1 Z 1 WEG 2002).
Das bedeutet, dass die Kosten für das Bauwerksbuch nicht als Betriebskosten eines einzelnen Mieters diskutiert werden, sondern dass alle Wohnungseigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile für diese Aufwendungen aufkommen müssen („anteilige Haftung“). Eine korrekt bestellte Hausverwaltung ist gesetzlich verpflichtet, das Bauwerksbuch für die Gemeinschaft zu beauftragen, um Haftungsrisiken für die Eigentümer abzuwehren.
Die Umlegbarkeit der Bauwerksbuch-Kosten im MRG-Vollanwendungsbereich ist ein hochaktuelles Thema. Erste juristische Einschätzungen bejahen die Verrechenbarkeit einiger laufender Kosten als Betriebskosten, wenngleich eine Absicherung durch ein OGH-Urteil noch aussteht. Wenn Sie auf der Suche nach einem rechtssicheren, lückenlosen Bauwerksbuch zum transparenten Fixpreis sind, nutzen Sie unseren Preis-Kalkulator.
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