Ihr Gründerzeit-Zinshaus braucht bis 31.12.2027 ein Bauwerksbuch.
Was das
konkret
bedeutet und warum Sie jetzt handeln sollten.
Die Bauordnungsnovelle 2023 hat die Pflicht zur Erstellung eines Bauwerksbuches auf Bestandsgebäude ausgeweitet. Für Gebäude mit Errichtungsdatum vor dem 01.01.1919 gilt dabei die kürzeste Frist: 31. Dezember 2027.
Das betrifft den Großteil der Wiener Zinshäuser — und genau diese Gebäude stellen besondere Anforderungen an die Erstellung, weil ihre Bausubstanz und Dokumentationslage sich grundlegend von neueren Gebäuden unterscheidet. Ob Ihr Gebäude konkret betroffen ist und welche Frist für Sie gilt, erfahren Sie sofort im Pflicht-Check.
Gründerzeit-Häuser wurden als tragendes Ziegelmauerwerk errichtet. Die Beurteilung der Standsicherheit erfordert hier befugte Fachexperten (Baumeister, Ziviltechniker) und andere Prüfmethoden als bei modernem Stahlbeton.
Verzierungen, Gesimse und Stuckelemente sind potenzielle Gefahrenquellen. Hohlstellen und lose Teile müssen bei der Erstprüfung augenscheinlich überprüft und bewertet werden (Gefahr durch herabfallende Teile).
Holztramdecken in Regelgeschossen, Platzldecken (Ziegelgewölbe) und massive Kappengewölbe in Kellern – jedes dieser Systeme erfordert eine eigene bautechnische Einschätzung der Tragsicherheit.
Pläne sind oft verschollen, unleserlich oder in Kurrentschrift verfasst. Die Aktenrecherche ist aufwendiger und braucht mehr Vorlaufzeit.
Die Erstellung folgt dem Grundprinzip jedes Bauwerksbuches – aber bei Altbauten vor 1919 gibt es einen entscheidenden Flaschenhals, den Sie kennen müssen:
Wir sichten den Bauakt im Archiv der Baupolizei. Da die Behörde aufgrund von Überlastung oft nicht mehr selbst digitalisiert, scannen wir alle relevanten Baubewilligungen, Bescheide und Pläne direkt vor Ort. Bei Gründerzeit-Häusern liegen die Originale oft in Kurrentschrift vor — wir können diese lesen und für das Bauwerksbuch technisch bewerten.
Ihr Vorteil: Wir übernehmen Digitalisierung und TranskriptionDie Baupolizei (MA 37) verwaltet sämtliche Bauakten Wiens. Für ein rechtssicheres Bauwerksbuch ist die Erfassung der Dokumente aus dem Originalakt ("Konsens") erforderlich. Wichtig: Dabei wird keine umfassende Konsensüberprüfung ausgelöst — es werden lediglich offensichtliche Abweichungen dokumentiert.
Warnung vor Wartezeiten: Die Behörde warnt bereits vor Engpässen. Aktuell liegen die Wartezeiten für einen Einsichtstermin oft bei 6 bis 8 Wochen, Tendenz steigend. Da die Dokumente oft nicht digital vorliegen, ist der physische Termin vor Ort unumgänglich.
Rechenbeispiel für Ihre Planung: 8 Wochen Wartezeit (Behörde) + 4–8 Wochen Erstellung & Befundung = 3 bis 4 Monate Vorlaufzeit. Fazit: Wer erst im Herbst 2027 beauftragt, wird die gesetzliche Frist kaum noch einhalten können und riskiert empfindliche Verwaltungsstrafen (§ 135 WBO: bis zu 50.000 €).
Wir übernehmen die gesamte Abwicklung mit der MA 37 — von der Terminbuchung über die Akteneinsicht bis zum Scannen vor Ort. Jetzt Termin sichern →
Unsere Experten führen eine augenscheinliche, zerstörungsfreie Prüfung aller sicherheitsrelevanten Bauteile durch — von der Fassade über das Dach bis hin zu Stiegenhäusern und Geländern. Bei Verdacht auf verborgene Mängel empfehlen wir gezielte, vertiefende Untersuchungen.
Besonderheit bei Altbauten: spezielles Augenmerk auf Stuck-Elemente (Absturzgefahr), historische Geländer und Anzeichen für Schäden an HolztramdeckenWir führen alle Daten zum digitalen Bauwerksbuch zusammen: Konsensdokumentation (Bescheide), Prüfbefunde und eine detaillierte Fotodokumentation. Das Herzstück: Der individuelle Inspektionsplan. Er legt für jedes Bauteil fest, wann die nächste Prüfung fällig ist — von der jährlichen Sichtkontrolle bis zur vertieften Fachprüfung in individuell festgelegten Intervallen.
Wir melden das fertige Bauwerksbuch in der offiziellen Bauwerksbuchdatenbank der Stadt Wien an. Wir kümmern uns um den Upload der elektronisch signierten Erstellungsbestätigung und der Bestätigung über die Erstprüfung.
Ihr Vorteil: Sie müssen sich nicht mit dem Behörden-Portal ("Mein Wien") auseinandersetzen — wir erledigen den bürokratischen Abschluss für SieZeitrahmen: Rechnen Sie im Durchschnitt mit 4 bis 8 Wochen. ⚠️ Hinweis: Je näher der Stichtag 31.12.2027 rückt, desto knapper werden die Kapazitäten — sowohl bei zertifizierten Prüfern als auch bei der MA 37 für die Akteneinsicht.
Tipp für Gründerzeithäuser: Kombinieren Sie die Bauwerksbuch-Erstellung mit einer ÖNORM B 1300 Prüfung — gerade bei alten Stiegenhäusern und Innenhöfen decken wir die wesentlichen baulichen Haftungsrisiken ab.
Was Ihr Bauwerksbuch kostet, erfahren Sie in unserem Kosten-Rechner.
Aus unserer Praxis im Wiener Altbaubestand sehen wir bei Gründerzeit-Häusern regelmäßig folgende Situationen, die im Bauwerksbuch dokumentiert und bewertet werden müssen:
Hohlstellen hinter Putz, Rissbildungen an Gesimsen oder lose Dekorelemente, die eine Gefahr für Passanten darstellen könnten (Verkehrssicherungspflicht).
Verwitterte Rauchfangköpfe, fehlende Schneefanggitter oder undichte Kastenrinnen, die zu Folgeschäden an der Fassade führen.
Historische Geländer (oft Gusseisen) entsprechen oft nicht heutigen Normhöhen (OIB-RL 4). Wir bewerten unter Berücksichtigung des Vertrauensgrundsatzes (ÖNORM B 4008-1), ob die Standsicherheit gegeben ist oder Maßnahmen zur Haftungsminimierung empfohlen werden.
Ausgetretene Stufen ("Stolperfallen"), fehlende Handläufe oder mangelhafte Beleuchtung in den Allgemeinbereichen.
Themen rund ums Bauwerksbuch:
Aus der Praxis:
Handeln Sie antizyklisch. Wer jetzt beauftragt, sichert sich kürzere Wartezeiten bei der Behörde und vermeidet die Preissteigerungen kurz vor Fristende.