Unwissenheit schützt vor Strafe nicht. Wenn sich bei einem Wiener Zinshaus oder Gewerbebau ein Fassadenteil, ein Dachziegel oder ein Stück Putz löst und auf den Gehsteig stürzt, steht sofort eine brisante Frage im Raum: Wer haftet für den Schaden? Besonders bei der Verkehrssicherungspflicht gibt es im österreichischen Recht keine Grauzonen.
In diesem Beitrag durchleuchten wir die größte juristische Gefahr für Immobilienbesitzer: Die Beweislastumkehr nach § 1319 ABGB, die heikle Rolle der Gebäudeversicherung und warum das neue Bauwerksbuch der Stadt Wien ab sofort Ihr wichtigstes juristisches Schutzschild ist.
Nach § 1319 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) haftet der Besitzer eines Gebäudes für Schäden an Personen oder Sachen, die durch den Einsturz oder die Ablösung von Bauteilen entstehen. Voraussetzung ist, dass dies die Folge einer mangelhaften Beschaffenheit des Werkes ist. Die wahre juristische Sprengkraft liegt hier jedoch in der sogenannten Beweislastumkehr.
Normalerweise muss der Geschädigte beweisen, dass der Verursacher einen Fehler gemacht hat. Bei Gebäudeschäden dreht der Gesetzgeber den Spieß um: Sie als Eigentümer müssen vor Gericht aktiv beweisen, dass Sie „alle zur Abwendung der Gefahr erforderliche Sorgfalt angewendet haben“.
Der Oberste Gerichtshof (OGH) legt bei der Beurteilung dieser Sorgfaltspflicht extrem strenge Maßstäbe an. Die Rechtsprechung wertet § 1319 ABGB in der juristischen Praxis fast wie eine Gefährdungshaftung (vgl. OGH 7 Ob 26/11s). Einige grundlegende Leitsätze der Gerichte:
Praxis-Hinweis: Ohne eine lückenlose, schriftliche und laufend aktualisierte Dokumentation (wie das Bauwerksbuch) ist dieser Entlastungsbeweis vor Gericht in der Praxis kaum zu erbringen.
Die meisten Eigentümer von Zinshäusern und verwalteten Immobilien verlassen sich auf den Schutzschirm ihrer Gebäudehaftpflichtversicherung. Doch genau hier lauert in der Praxis eine massive Gefahr: Wenn ein Gebäude über keine lückenlose Dokumentation der Überprüfungen verfügt, fehlt im Schadensfall das zentrale Beweismittel für die Einhaltung der Sorgfaltspflicht.
Können Sie nach einem Unfall - etwa durch herabfallenden Verputz oder einen stürzenden Schornstein - nicht nachweisen, dass das Gebäude regelmäßig von Fachleuten gewartet wurde, kann dies als grobe Fahrlässigkeit gewertet werden. Die Folgen können je nach Vertrag und Einzelfall gravierend sein: Versicherungen (wie Uniqa, Wiener Städtische etc.) können die Leistung komplett verweigern oder sich die ausbezahlte Schadenssumme im Nachhinein über einen Regressanspruch vom Eigentümer zurückholen.
Ein von einem vereidigten Baumeister oder Ziviltechniker geführtes Bauwerksbuch dient den Versicherern hingegen als zentraler Nachweis, dass der Wartungsplan eingehalten und die gesetzliche Verkehrssicherungspflicht professionell erfüllt wurde. Genau nach diesem Standard erstellen wir Bauwerksbücher in Wien - als Baumeister, zum Fixpreis.
Ein häufiger Irrglaube ist, dass mit der Übergabe der Hausverwaltung auch das gesamte Risiko der Gebäudehaftung delegiert wird. Grundsätzlich verbleibt die gesetzliche Erhaltungsverantwortung (§ 129 WBO) und die Pflicht zur Anlage des Bauwerksbuches bei den Eigentümerinnen und Eigentümern. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) haften alle Miteigentümer der Baubehörde gegenüber solidarisch (zur ungeteilten Hand).
Die rechtliche Gewichtung verschiebt sich jedoch entscheidend, sobald eine professionelle Hausverwaltung formell für das Gebäude bestellt ist. Gemäß § 128a Abs. 5 der Wiener Bauordnung (WBO) geht die Verpflichtung zur Führung und laufenden Aktualisierung des Bauwerksbuches in diesem Fall zwingend auf die Verwaltung über. Daraus ergeben sich wichtige Haftungskonsequenzen:
Neben der zivil- und strafrechtlichen Haftung bei Unfällen droht seit der Novelle der Bauordnung auch Ungemach von Seiten der Baupolizei (MA 37). Und zwar auch dann, wenn (noch) gar kein Unfall passiert ist: Das reine Fehlen eines gesetzlich vorgeschriebenen Bauwerksbuches ist mittlerweile ein eigenständiger Verwaltungsstrafbestandteil.
Die Verweigerung der Erstellung oder das wiederholte Ignorieren der Fristen kann mit Geldstrafen von bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Tritt durch die Übertretung tatsächlich eine Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Menschen ein, erhöht sich der gesetzliche Strafrahmen gemäß § 135 Abs. 3 Z 1 der Wiener Bauordnung auf bis zu 300.000 Euro oder bis zu 6 Wochen Ersatzfreiheitsstrafe.
Mit der Bauordnungsnovelle hat der Gesetzgeber erstmals konkret definiert, wie die laufende Kontrolle eines Gebäudes auszusehen hat: dokumentiert, in festgelegten Intervallen, durch qualifizierte Personen. Genau daran wird sich künftig auch die zivilrechtliche Haftung messen. Wer im Schadensfall ein geführtes Bauwerksbuch mit Prüfprotokollen vorlegen kann, kann die nach § 1319 ABGB geforderte Sorgfalt belegen - wer keines hat, dem fehlt ab den Stichtagen das zentrale Entlastungsdokument. Das Bauwerksbuch ist damit nicht nur Verwaltungspflicht, sondern Ihr Beweismittel.
Das Bauwerksbuch ist weit mehr als eine bürokratische Fleißaufgabe der Stadt Wien. Es ist Ihr essenzieller juristischer Airbag. Es transformiert die bislang weitgehend unsichtbare und unkalkulierbare Gefahr der Gebäudehaftung in einen klar planbaren, transparenten Wartungsprozess, der Sie, Ihre Hausverwaltung und Ihre Versicherung ruhig schlafen lässt.
Voraussetzung: Das Bauwerksbuch muss aktuell gehalten werden. Für die laufende Pflege bieten wir optional unser Bauwerksbuch-Portal an - damit keine Frist übersehen wird.
Wir übernehmen die komplette Abwicklung nach § 128a WBO -
von der Archiv-Recherche bis zur
Registrierung bei der Stadt Wien.