Unwissenheit schützt vor Strafe nicht. Wenn sich bei einem Wiener Zinshaus oder Gewerbebau ein Fassadenteil, ein Dachziegel oder ein Stück Putz löst und auf den Gehsteig stürzt, steht sofort eine brisante Frage im Raum: Wer haftet für den Schaden? Besonders bei der Verkehrssicherungspflicht gibt es im österreichischen Recht keine Grauzonen.
In diesem Beitrag durchleuchten wir die größte juristische Gefahr für Immobilienbesitzer: Die Beweislastumkehr nach § 1319 ABGB, die heikle Rolle der Gebäudeversicherung und warum das neue Bauwerksbuch der Stadt Wien ab sofort Ihr wichtigstes juristisches Schutzschild ist.
Nach § 1319 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) haftet der Besitzer eines Gebäudes für Schäden an Personen oder Sachen, die durch den Einsturz oder die Ablösung von Bauteilen entstehen. Voraussetzung ist, dass dies die Folge einer mangelhaften Beschaffenheit des Werkes ist. Die wahre juristische Sprengkraft liegt hier jedoch in der sogenannten Beweislastumkehr.
Normalerweise muss der Geschädigte beweisen, dass der Verursacher einen Fehler gemacht hat. Bei Gebäudeschäden dreht der Gesetzgeber den Spieß um: Sie als Eigentümer müssen vor Gericht aktiv beweisen, dass Sie „alle zur Abwendung der Gefahr erforderliche Sorgfalt angewendet haben“.
Der Oberste Gerichtshof (OGH) legt bei der Beurteilung dieser Sorgfaltspflicht extrem strenge Maßstäbe an. Die Rechtsprechung wertet § 1319 ABGB in der juristischen Praxis fast wie eine Gefährdungshaftung (vgl. OGH 7 Ob 26/11s). Einige grundlegende Leitsätze der Gerichte:
Praxis-Tipp der Rechtsexperten: Ohne eine lückenlose, schriftliche und laufend aktualisierte Dokumentation (wie das Bauwerksbuch) ist dieser Entlastungsbeweis vor Gericht de facto unmöglich zu erbringen.
Die meisten Eigentümer von Zinshäusern und verwalteten Immobilien verlassen sich auf den Schutzschirm ihrer Gebäudehaftpflichtversicherung. Doch genau hier lauert in der Praxis eine massive Gefahr: Wenn ein Gebäude über keine lückenlose Dokumentation der Überprüfungen verfügt, fehlt im Schadensfall das zentrale Beweismittel für die Einhaltung der Sorgfaltspflicht.
Können Sie nach einem Unfall – etwa durch herabfallenden Verputz oder einen stürzenden Schornstein – nicht nachweisen, dass das Gebäude regelmäßig von Fachleuten gewartet wurde, werten die Gerichte dies oft als grobe Fahrlässigkeit. Die Folge kann katastrophal sein: Versicherungen (wie Uniqa, Wiener Städtische etc.) können die Leistung komplett verweigern oder sich die ausbezahlte Schadenssumme im Nachhinein über einen Regressanspruch vom Eigentümer zurückholen.
Ein von einem vereidigten Baumeister oder Ziviltechniker geführtes Bauwerksbuch dient den Versicherern hingegen als unwiderlegbarer Nachweis, dass der Wartungsplan eingehalten und die gesetzliche Verkehrssicherungspflicht professionell erfüllt wurde.
Ein häufiger Irrglaube ist, dass mit der Übergabe der Hausverwaltung auch das gesamte Risiko der Gebäudehaftung delegiert wird. Grundsätzlich verbleibt die gesetzliche Erhaltungsverantwortung (§ 129 WBO) und die Pflicht zur Anlage des Bauwerksbuches bei den Eigentümerinnen und Eigentümern. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) haften alle Miteigentümer der Baubehörde gegenüber solidarisch (zur ungeteilten Hand).
Die rechtliche Gewichtung verschiebt sich jedoch entscheidend, sobald eine professionelle Hausverwaltung formell für das Gebäude bestellt ist. Gemäß § 128a Abs. 5 der Wiener Bauordnung (WBO) geht die Verpflichtung zur Führung und laufenden Aktualisierung des Bauwerksbuches in diesem Fall zwingend auf die Verwaltung über. Daraus ergeben sich wichtige Haftungskonsequenzen:
Neben der zivil- und strafrechtlichen Haftung bei Unfällen droht seit der Novelle der Bauordnung auch Ungemach von Seiten der Baupolizei (MA 37). Und zwar auch dann, wenn (noch) gar kein Unfall passiert ist: Das reine Fehlen eines gesetzlich vorgeschriebenen Bauwerksbuches ist mittlerweile ein eigenständiger Verwaltungsstrafbestandteil.
Die Verweigerung der Erstellung oder das wiederholte Ignorieren der Fristen kann mit Geldstrafen von bis zu 50.000 Euro pro Vorfall geahndet werden. Sollte die Versäumnisstruktur zu einer vermuteten konkreten Gefahr für Leben und Gesundheit führen, beispielsweise wenn tragende Teile betroffen sein könnten, verzehnfacht sich der gesetzliche Strafrahmen auf bis zu 300.000 Euro oder bis zu 6 Wochen Ersatzfreiheitsstrafe.
Das Bauwerksbuch ist weit mehr als eine bürokratische Fleißaufgabe der Stadt Wien. Es ist Ihr essenzieller juristischer Airbag. Es transformiert die bislang weitgehend unsichtbare und unkalkulierbare Gefahr der Gebäudehaftung in einen klar planbaren, transparenten Wartungsprozess, der Sie, Ihre Hausverwaltung und Ihre Versicherung ruhig schlafen lässt.
Voraussetzung: Das Bauwerksbuch muss aktuell gehalten werden. Für die laufende Pflege bieten wir optional unser Bauwerksbuch-Portal an — damit keine Frist übersehen wird.
Wir übernehmen die komplette Abwicklung nach § 128a WBO –
von der Archiv-Recherche bis zur
Registrierung bei der Stadt Wien.