Ein Stück Gesims löst sich von der Straßenfassade eines Wiener Zinshauses und beschädigt ein parkendes Auto - oder schlimmer, verletzt eine Passantin. Die erste Frage der Eigentümer lautet fast immer: Zahlt das die Versicherung? Die ehrliche Antwort ist: Es kommt darauf an - und ein fehlendes oder vernachlässigtes Bauwerksbuch kann genau hier zum Problem werden. Nicht, weil es eine Klausel „kein Bauwerksbuch, keine Leistung“ gäbe. Sondern weil das Bauwerksbuch über mehrere, voneinander unabhängige Wege bestimmt, ob Sie im Schadensfall als sorgfältiger Eigentümer dastehen - oder nicht.
Dieser Beitrag erklärt diese Wege so genau wie möglich. Vorweg ein wichtiger Hinweis: Ob und in welchem Umfang ein Versicherer kürzt oder verweigert, hängt immer von den konkreten Versicherungsbedingungen und vom Einzelfall ab. Die folgenden Mechanismen zeigen, wo das Risiko liegt - die verbindliche Auskunft zu Ihrem Vertrag gibt Ihre Polizze, Ihr Versicherungsmakler oder ein Anwalt.
Beim Thema „Gebäude und Versicherung“ werden regelmäßig zwei völlig unterschiedliche Verträge verwechselt. Für das Bauwerksbuch sind beide relevant, aber auf verschiedene Weise:
Das Bauwerksbuch wirkt auf beide Verträge über drei rechtliche Hebel: die grobe Fahrlässigkeit, die vertraglichen Obliegenheiten und die Beweislast. Sehen wir sie uns einzeln an.
In der Sachversicherung gilt eine alte, aber scharfe Regel des Versicherungsvertragsgesetzes: Führt der Versicherungsnehmer den Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig herbei, ist der Versicherer nach § 61 VersVG von der Leistung frei. Grob fahrlässig handelt nach ständiger Rechtsprechung, wer schon einfachste, naheliegende Überlegungen unterlässt und Maßnahmen nicht ergreift, die jedem einleuchten müssten.
Hier ist ein Unterschied zu Deutschland zu beachten: Während dort bei grober Fahrlässigkeit nur anteilig gekürzt wird (Quotelung), führt § 61 VersVG in Österreich im Grundsatz zur vollständigen Leistungsfreiheit - alles oder nichts. Viele moderne Polizzen entschärfen das, indem sie grobe Fahrlässigkeit ausdrücklich mitversichern. Aber Achtung: Dieser Verzicht bezieht sich auf das Herbeiführen des Schadens. Die Bestimmungen zu Sicherheitsvorschriften und Obliegenheiten (dazu gleich) bleiben davon in der Regel unberührt - der Oberste Gerichtshof hat das ausdrücklich klargestellt.
Was das mit dem Bauwerksbuch zu tun hat: Wenn ein vernachlässigter Bauteil einen Schaden verursacht und sich zeigt, dass über Jahre nichts kontrolliert oder instand gehalten wurde, liegt der Vorwurf der groben Fahrlässigkeit nahe. Ein laufend geführtes Bauwerksbuch, das die regelmäßigen Überprüfungen dokumentiert, ist das beste Mittel, um diesem Vorwurf entgegenzutreten - es belegt, dass eben nicht „völlige Gleichgültigkeit“ vorlag. Ob im konkreten Fall grobe Fahrlässigkeit vorliegt, entscheidet aber immer das Gericht anhand der Umstände.
Versicherungsverträge enthalten typischerweise Obliegenheiten: Verhaltenspflichten, an die der Versicherungsschutz geknüpft ist. Dazu zählt häufig die Pflicht, gesetzliche und behördliche Sicherheitsvorschriften einzuhalten und das Gebäude in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Genau in dieses Feld fallen die Erhaltungspflicht nach § 129 BO Wien und die Bauwerksbuch-Pflicht nach § 128a BO Wien.
Verletzt der Versicherungsnehmer eine solche Obliegenheit, kann der Versicherer nach § 6 VersVG leistungsfrei werden. Das ist allerdings kein Automatismus: Bei gefahrmindernden Obliegenheiten steht dem Versicherungsnehmer der Kausalitätsgegenbeweis offen - er kann also nachweisen, dass die Verletzung den Schaden gar nicht beeinflusst hat. Und ob ein fehlendes Bauwerksbuch überhaupt als Verletzung einer vereinbarten Obliegenheit gilt, hängt vollständig vom Wortlaut Ihrer Polizze ab. Einen automatischen gesetzlichen Gleichlauf „kein Bauwerksbuch = Obliegenheitsverletzung“ gibt es nicht.
Die Botschaft ist trotzdem klar: Wer die gesetzlich vorgeschriebene Dokumentation führt, nimmt dem Versicherer dieses Argument von vornherein aus der Hand.
Auf der Haftpflicht-Seite kommt ein zivilrechtlicher Mechanismus dazu, der für Gebäudeeigentümer besonders unangenehm ist. Nach § 1319 ABGB haftet der Besitzer eines Gebäudes für Schäden durch herabstürzende oder einstürzende Bauteile - und die Beweislast ist umgekehrt: Nicht der Geschädigte muss Ihr Verschulden beweisen, sondern Sie müssen nachweisen, dass Sie alle zur Abwendung der Gefahr erforderliche Sorgfalt angewendet haben. Entscheidend ist dabei, ob Sie die Kontrollen durchgeführt haben, die ein sorgfältiger Eigentümer vorgenommen hätte - und ob Sie das belegen können.
Das Bauwerksbuch ist genau dieser Beleg: die dokumentierte Erstüberprüfung und die wiederkehrenden Prüfungen sind Ihr Sorgfaltsnachweis. Fehlt diese Dokumentation, wird der von § 1319 ABGB geforderte Entlastungsbeweis im Ernstfall schwer zu führen sein. Die Verkehrssicherungspflicht und § 1319 ABGB haben wir in einem eigenen Beitrag zu den Haftungsfallen für Eigentümer ausführlich behandelt.
Und hier schließt sich der Kreis zur Versicherung: Zahlt die Haftpflichtversicherung an den geschädigten Dritten, kann sie sich die Summe unter Umständen über einen Regress beim Eigentümer zurückholen - etwa dann, wenn ihm grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist. Die Versicherung deckt den Schaden gegenüber dem Dritten also nach außen, schützt Sie im Innenverhältnis aber nicht zwangsläufig vor den Kosten.
Damit lässt sich die Rolle des Bauwerksbuchs nüchtern einordnen, ohne zu übertreiben:
Praxis-Tipp: Lassen Sie von Ihrem Versicherungsmakler zwei Punkte Ihrer Polizze prüfen - ob grobe Fahrlässigkeit mitversichert ist und wie die Klausel zu den Sicherheitsvorschriften formuliert ist. Das Bauwerksbuch liefert den Sorgfaltsnachweis; über den Rest entscheidet Ihr Vertrag.
Ein fehlendes Bauwerksbuch lässt die Versicherung nicht automatisch „nicht zahlen“ - diese Pauschale wäre falsch. Das Risiko verläuft subtiler, über drei Hebel: die grobe Fahrlässigkeit (§ 61 VersVG), die vertraglichen Obliegenheiten (§ 6 VersVG) und die umgekehrte Beweislast bei der Gebäudehaftung (§ 1319 ABGB). In allen dreien ist das laufend geführte Bauwerksbuch das stärkste Argument auf Ihrer Seite - ein Schutzschild ist es aber nur zusammen mit Ihrer konkreten Polizze.
Ein Hinweis in eigener Sache: Als Baumeister erstelle ich das Bauwerksbuch und beurteile den baulichen Zustand - die versicherungsrechtliche Bewertung Ihres konkreten Vertrags gehört in die Hände Ihres Versicherungsmaklers oder Anwalts. Wenn Sie für Ihr Gebäude noch kein Bauwerksbuch haben, erhalten Sie über den Preis-Kalkulator in wenigen Minuten eine Fixpreis-Indikation.
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