Wer in Wien das Baujahr seines Hauses herausfinden will, hat meist einen konkreten Anlass: das Bauwerksbuch. Ob ein Gebäude vor 1919 oder zwischen 1919 und 1945 errichtet wurde, entscheidet, ob das Bauwerksbuch bis Ende 2027 oder bis Ende 2030 erstellt und registriert sein muss. Für Häuser, die später errichtet wurden, gibt es im Bestand bisher gar keine Verpflichtung. Ein Jahr Unterschied kann also drei Jahre mehr Zeit bedeuten oder vorerst gar keine Pflicht.
Dieser Beitrag zeigt sieben Wege, das Baujahr in Wien herauszufinden: vom Fünf-Minuten-Blick in die Karte der Stadt bis zum Bauakt der Baupolizei, der als einzige Quelle rechtssicher ist. Dazu kommen die Grenzfälle, die in der Praxis immer wieder auftauchen. Wenn Sie Ihr Baujahr schon kennen, zeigt Ihnen der kostenlose Pflicht-Check sofort, was es für Ihr Gebäude bedeutet.
Die Wege sind nach Aufwand sortiert. Die ersten fünf liefern in der Regel eine gute Einschätzung, rechtssicher ist erst der Bauakt.
Die Stadt Wien betreibt mit Wien Kulturgut eine öffentliche Karte, die unter anderem zeigt, aus welcher Bauperiode ein Gebäude stammt. Auch die Baupolizei verweist in ihrer FAQ zum Bauwerksbuch auf diesen Weg.
Bemerkenswert ist, wie gut diese Einteilung zum Bauwerksbuch passt. Die Perioden vor 1848 und 1848-1918 entsprechen zusammen der Gruppe „vor 1919“ mit Stichtag Ende 2027, die Periode 1919-1945 im Wesentlichen der Gruppe mit Stichtag Ende 2030, und „nach 1945“ den Gebäuden, die im Bestand bisher nicht erfasst sind. Wer es feiner braucht, schaltet stattdessen „Bauperioden - Detail“ ein. Dort ist zum Beispiel die Gründerzeit in 1849-1859, 1860-1883 und 1884-1918 unterteilt.
Unter „Historische Stadtpläne“ lassen sich in derselben Karte alte Pläne der Stadt einblenden. Für das Bauwerksbuch sind zwei davon besonders nützlich:
Die vereinfachte Übersicht beruht auf einer Schnellinventarisierung: Das Alter wurde nach dem äußeren Erscheinungsbild eingeschätzt, ohne Archivquellen. Nur die feinere Basisinventarisierung in Schutzzonen stützt sich zusätzlich auf Bauakten. Die Baupolizei schreibt deshalb selbst, dass die Karte nur einen Hinweis auf den Errichtungszeitraum gibt, aus dem keine Rechtssicherheit abgeleitet werden kann. Für die meisten Häuser reicht dieser Hinweis, um die richtige Gruppe zu erkennen. Liegt Ihr Haus nahe an einer Grenze oder zeigt die Karte „keine Angabe“, helfen die nächsten Wege weiter.
Viele Wiener Häuser tragen ihr Baujahr sichtbar: als Jahreszahl über dem Portal oder im Giebel, oft auch auf einer Tafel in der Einfahrt, die den Baumeister und das Jahr der Fertigstellung nennt. Solche Angaben sind ein guter Hinweis, aber kein Beweis, denn eine Jahreszahl kann auch an einen späteren Umbau erinnern.
Auch die Fassade verrät viel. Gründerzeithäuser zeigen meist reichen Stuck, Gesimse und Fensterverdachungen, Bauten der Zwischenkriegszeit eher glatte Flächen, Erker und klare Kanten. Vorsicht bei schlichten Fassaden: In den Jahrzehnten nach dem Zweiten Weltkrieg wurde bei vielen Wiener Gründerzeithäusern der Fassadenschmuck abgeschlagen. Ein glattes Haus kann deshalb durchaus vor 1919 errichtet worden sein. Verräterisch sind dann Geschoßhöhen, Fensterachsen und Dachform, die nicht zur schlichten Fassade passen.
Ein Blick in die eigenen Ordner lohnt sich. Der Energieausweis nennt auf der ersten Seite meist ein Baujahr, ebenso viele Nutzwert- und Schätzgutachten sowie Polizzen der Gebäudeversicherung. Manchmal steht das Baujahr auch im Kaufvertrag. Prüfen Sie dabei, woher die Zahl stammt: Häufig wurde sie aus einer älteren Unterlage übernommen oder grob geschätzt. Zwei voneinander unabhängige Quellen mit demselben Jahr sind deutlich verlässlicher als eine.
Bei Mehrparteienhäusern ist die Hausverwaltung oft die schnellste Quelle. Sie führt die Unterlagen des Hauses, hat bei früheren Sanierungen häufig Kopien aus dem Bauakt erhalten und kennt die Gutachten zur Liegenschaft. Eine kurze Anfrage per E-Mail genügt meist. Für das Bauwerksbuch braucht die Hausverwaltung diese Information ohnehin: Ist eine Hausverwaltung bestellt, führt sie das Bauwerksbuch.
Die Baupolizei nennt in ihrer FAQ zum Bauwerksbuch ausdrücklich ihre Hotline unter +43 1 4000 8037 als Anlaufstelle. Dort bekommen Sie Auskunft über den Errichtungszeitraum, sofern die Daten vorliegen. Halten Sie dafür die genaue Adresse bereit.
Rechtsverbindlich klären lässt sich das Baujahr nur über den Bauakt im Planarchiv der Baupolizei. Darin liegen die Baubewilligung und die Unterlagen zur Fertigstellung, bei älteren Häusern meist die Benützungsbewilligung. Einsicht nehmen Eigentümer, Hausverwaltungen und Personen mit Vollmacht des Eigentümers, und zwar nur nach Terminvereinbarung. Wie die Einsicht abläuft und mit welchen Wartezeiten Sie rechnen müssen, beschreibt unser Beitrag zur Planeinsicht bei der MA 37.
Der Termin lohnt sich doppelt: Baubewilligungen und Benützungsbewilligungen gehören nach § 128a der Bauordnung ohnehin zum Inhalt des Bauwerksbuchs. Und wenn der Akt lückenhaft ist, zeigt unser Beitrag, was zu tun ist, wenn Baupläne fehlen.
Der Erste Weltkrieg hat viele Bauvorhaben verzögert. Ein Haus kann 1913 bewilligt und begonnen, aber erst 1920 bezogen worden sein. Die Bauordnung stellt auf Gebäude ab, die vor dem 1. Jänner 1919 „errichtet“ wurden. Nach dem Wortlaut kommt es damit auf die fertige Errichtung an, nicht auf den Baubeginn. Eine ausdrückliche Regel für solche Übergangsfälle enthalten aber weder das Gesetz noch die Erläuterungen der Baupolizei. Liegt Ihr Haus an dieser Grenze, klären Sie die Einstufung anhand des Bauakts und im Zweifel direkt bei der Baupolizei, bevor Sie mit dem späteren Stichtag planen.
Rund um das Kriegsende 1945 wurden in Wien viele Häuser beschädigt oder zerstört. Wurde ein Haus danach vollständig neu errichtet, steht dort heute ein Nachkriegsbau, auch wenn die Adresse älter ist. Wurde es dagegen instand gesetzt, etwa mit neuem Dachstuhl oder erneuerter Fassade, bleibt es ein Altbau. Auch für diesen Fall gibt es keine ausdrückliche Regel im Gesetz; den Ausschlag gibt, was der Bauakt über den Wiederaufbau sagt. Der Kriegssachschädenplan aus Weg 2 zeigt Ihnen, ob sich die Frage für Ihr Haus überhaupt stellt.
Spätere Aufstockungen, Dachgeschoßausbauten und Zubauten ändern das maßgebliche Jahr nicht. Die Baupolizei hält in ihren Erläuterungen zum Bauwerksbuch ausdrücklich fest, dass das Jahr der Ersterrichtung heranzuziehen ist. Ein Gründerzeithaus mit neuem Dachgeschoß bleibt also ein Haus vor 1919. Unabhängig davon verlangt die Bauordnung bei Neu-, Zu- und Umbauten ein Bauwerksbuch bis zur Fertigstellungsanzeige; ein aktueller Dachausbau kann es also früher nötig machen. Welche Gebäude im Detail betroffen und welche ausgenommen sind, steht auf unserer Seite zur Bauwerksbuch-Pflicht in Wien.
Gerade in Gründerzeitvierteln stehen auf einer Liegenschaft oft ein Vorderhaus und ein später errichteter Hoftrakt. Ob beide ein Bauwerk bilden oder zwei, richtet sich nach den Erläuterungen der Baupolizei vor allem nach dem äußeren Umriss. Ist der Hoftrakt ein späterer Zubau am selben Bauwerk, zählt das Jahr der Ersterrichtung. Steht er als eigenes Bauwerk, hat er sein eigenes Baujahr und unter Umständen einen anderen Stichtag. Wie Stiegen, Gebäude und Bauwerke zusammenhängen, erklärt der Beitrag Mehrere Stiegen, ein Bauwerk.
Mit dem Baujahr steht fest, in welche Gruppe Ihr Gebäude fällt. Maßgeblich ist der Wortlaut von § 128a der Bauordnung für Wien:
| Gebäude errichtet | Bauwerksbuch |
|---|---|
| vor dem 1. Jänner 1919 | erstellt und registriert bis 31. Dezember 2027 |
| zwischen 1. Jänner 1919 und 1. Jänner 1945 | erstellt und registriert bis 31. Dezember 2030 |
| nach dem 1. Jänner 1945 | im Bestand bisher keine Verpflichtung; nötig bei Neu-, Zu- oder Umbau und wenn die Behörde es in begründeten Fällen anordnet. Neubauten seit 2014 haben es ohnehin, weil es bis zur Fertigstellungsanzeige erstellt werden muss. |
Ausgenommen sind Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit höchstens 50 m² bebauter Grundfläche. Alle Stichtage mit einer realistischen Zeitleiste stehen auf der Seite Fristen 2027 und 2030, die Besonderheiten der beiden Gruppen auf den Seiten zum Bauwerksbuch für Altbauten vor 1919 und zum Bauwerksbuch für Gebäude von 1919 bis 1945.
Baujahr gefunden? Der kostenlose Pflicht-Check prüft Ihre Wiener Adresse amtlich und zeigt in 30 Sekunden, ob und bis wann Ihr Gebäude ein Bauwerksbuch braucht.
Am schnellsten über die Karte Wien Kulturgut der Stadt Wien: Adresse eingeben, unter „Architektur“ und „Gebäudeinformationen“ die Ebene „Bauperioden - Übersicht“ einschalten und nahe genug hineinzoomen. Die Karte zeigt, ob das Gebäude vor 1848, zwischen 1848 und 1918, zwischen 1919 und 1945 oder nach 1945 entstanden ist. Das ist eine Einschätzung, keine rechtsverbindliche Auskunft.
Die Bauordnung spricht von Gebäuden, die vor dem 1. Jänner 1919 beziehungsweise vor dem 1. Jänner 1945 errichtet wurden. Nach dem Wortlaut kommt es auf die fertige Errichtung an, nicht auf den Baubeginn. Eine ausdrückliche Regel für Übergangsfälle gibt es aber nicht. Wurde Ihr Haus rund um einen Stichtag fertig, klären Sie die Einstufung am besten anhand des Bauakts.
Nein. Die Baupolizei weist in ihrer FAQ zum Bauwerksbuch ausdrücklich darauf hin, dass die Karte nur einen Hinweis auf den Errichtungszeitraum gibt, aus dem keine Rechtssicherheit abgeleitet werden kann. Rechtsverbindlich ist der Bauakt, den Sie im Planarchiv der Baupolizei einsehen können.
Teilweise. Die Karte Wien Kulturgut, die historischen Stadtpläne und eine Inschrift am Haus stehen allen offen. In den Bauakt sehen dagegen nur Eigentümer, Hausverwaltungen und Bevollmächtigte ein; Mieter brauchen dafür eine Vollmacht des Eigentümers. Kaufinteressenten fragen am besten über den Verkäufer oder die Hausverwaltung nach Kopien aus dem Bauakt.
Fehlen eindeutige Unterlagen, ist der Bauakt der nächste Schritt. Ist auch er lückenhaft, lässt sich das Alter meist aus Bauweise, Plänen und historischen Karten fachlich eingrenzen. Bis zur Klärung ist es sinnvoll, mit der früheren Frist zu planen: Wer ein Haus vor 1919 irrtümlich der Gruppe 2030 zuordnet, verpasst womöglich den Stichtag Ende 2027.
Nein. Das Mietrechtsgesetz arbeitet mit anderen Stichtagen und stellt auf das Datum der Baubewilligung ab, etwa auf eine nach dem 30. Juni 1953 erteilte Baubewilligung. Für das Bauwerksbuch zählt dagegen, wann das Gebäude errichtet wurde. Ein Haus kann daher mietrechtlich und beim Bauwerksbuch unterschiedlich eingestuft sein.
Für die meisten Wiener Häuser ist das Baujahr in wenigen Minuten geklärt: Die Karte Wien Kulturgut zeigt die Bauperiode, und ihre Grenzen 1918 und 1945 decken sich mit den Stichtagen des Bauwerksbuchs. Rechtssicher wird die Einstufung mit dem Bauakt der Baupolizei, den Sie für das Bauwerksbuch ohnehin brauchen. Bei Grenzfällen wie einer Bauzeit über den Jahreswechsel 1918/1919, einem Wiederaufbau nach 1945 oder einem getrennten Hoftrakt lohnt sich der genaue Blick, bevor Sie mit dem späteren Stichtag planen.
Ein Hinweis in eigener Sache: Als Baumeister erhebe ich die Bauakten bei der MA 37, erstelle das Bauwerksbuch samt Erstprüfung und übernehme die Registrierung. Wenn Sie Ihr Bauwerksbuch in Wien erstellen lassen möchten, zeigt der Preis-Kalkulator auf der Startseite in einer Minute das Fixpreis-Honorar für Ihre Nutzfläche.
Wir erheben den Bauakt bei der MA 37, erstellen Ihr Bauwerksbuch mit Erstprüfung und übernehmen die Registrierung in der Bauwerksbuchdatenbank der Stadt Wien.
Kostenloses Angebot anfordern