Der Gesetzgeber stellt höchste Anforderungen an die Befugnis und Unabhängigkeit des Erstellers.
Die Erstellung eines Bauwerksbuchs ist kein gewöhnlicher Gebäudecheck. Es geht um die rechtsverbindliche Beurteilung der Standsicherheit und der Gefährdung für das Leben (Tragwerke, Dächer, Fassaden). Daher hat der Gesetzgeber in der Wiener Bauordnung den Kreis der Befugten stark eingeschränkt.
Folgende Personen dürfen in Wien ein Bauwerksbuch erstellen und die Erstüberprüfung durchführen:
Baumeister sind berechtigt, wenn sie ohne Einschränkung in ihrer Befugnis ("planende Baumeister") tätig sind. Baugewerbetreibende, die ausschließlich auf die Ausführung beschränkt sind, dürfen kein Bauwerksbuch erstellen, da sie die nachzuweisenden tiefgehenden statischen Kenntnisse nicht erbringen.
Ziviltechniker mit einschlägigem Fachgebiet, insbesondere der Fachrichtungen Architektur und Bauingenieurwesen.
Eingetragene Sachverständige für die entsprechenden Fachgebiete wie Hochbau, Architektur oder Statik.
Sonderfall Holzbaumeister: Laut den MA-37-Erläuterungen dürfen auch Holzbaumeister im Rahmen ihrer Befugnis ein Bauwerksbuch erstellen, sofern Holz den überwiegenden Teil der Tragkonstruktion ausmacht. Die Abgrenzung zu anderen Baustoffen (etwa Stahlbeton-Fundamentplatten) ist im Einzelfall fachlich zu beurteilen.
Die Regel der Unabhängigkeit: Neben der fachlichen Eignung (Statik!) verlangt das Gesetz, dass Ersteller und Prüfer von Bauwerber, Bauführer und Eigentümer verschieden sind. Sie dürfen zu diesen Personen in keinem Dienst- oder Organschaftsverhältnis stehen (z.B. zur Baufirma des Gebäudes).
Am Markt werden viele Bauwerksbücher über Vermittlungs-Plattformen oder Netzwerke angeboten, die Aufträge an externe Prüfer weiterreichen. Wir bei dein-bauwerksbuch.wien sind kein Vermittler, sondern ein inhabergeführtes Architekturbüro eines staatlich geprüften Baumeisters.
Die strenge Einschränkung des Ersteller-Kreises hat einen sicherheitsrelevanten Hintergrund: Bei der Erstüberprüfung geht es um die Beurteilung der Standsicherheit und der Gefährdung für Leben und Gesundheit - insbesondere der Tragwerke, Fassaden und Dachkonstruktionen. Dafür sind tiefgehende statische Kenntnisse erforderlich.
Genau aus diesem Grund dürfen Baugewerbetreibende, deren Befugnis auf die reine Ausführung beschränkt ist, kein Bauwerksbuch erstellen: Für diese eingeschränkte Gewerbeberechtigung mussten die statischen Kenntnisse nicht nachgewiesen werden.
Gleiches gilt für Haustechniker, Installateure oder sonstige Professionisten - sie dürfen zwar an der laufenden Wartung mitwirken, aber niemals die Erstüberprüfung oder die Erstellung des Bauwerksbuchs durchführen.
Bei der Wahl des Erstellers sollten Sie auch auf Praxiserfahrung in der Wiener Altbausanierung achten. Die gesetzliche Befugnis allein garantiert noch keine praxistaugliche Beurteilung: Ein Baumeister, der seit Jahren mit Wiener Gründerzeithäusern arbeitet, erkennt typische Schwachstellen (etwa marode Tramdecken oder korrodierte Fassadenanker) sofort - und kann die Mängel nicht nur dokumentieren, sondern gleich realistische Behebungspläne erstellen.
Achten Sie bei Angeboten zudem darauf, ob der genannte Ersteller auch tatsächlich die Begehung persönlich durchführt. Manche Anbieter werben mit einem qualifizierten Baumeister, schicken aber in der Praxis weniger erfahrene Mitarbeiter zur Begehung. Bei uns ist der Baumeister persönlich vor Ort - für jedes Objekt.
Ein zusätzlicher Aspekt ist die direkte fachliche Verantwortlichkeit des beauftragten Erstellers. Bei einem inhabergeführten Büro bleiben Auftrag, Begehung und fachliche Ausarbeitung klar zuordenbar. Bei einer Vermittlungsplattform können Auftraggeber, Plattform und ausführende Fachperson auseinanderfallen. Deshalb sollte das Angebot eindeutig nennen, wer die Begehung und Erstellung tatsächlich übernimmt.
Auch die Folgebetreuung spricht für den direkten Baumeister: Das Bauwerksbuch muss bei jeder durchgeführten Instandsetzung aktualisiert werden. Wenn der ursprüngliche Ersteller auch die Folgeprüfungen durchführt, ist die Konsistenz der Dokumentation gewährleistet - und Sie sparen sich die erneute Einarbeitung eines unbekannten Prüfers.
Nicht zuletzt spielt auch die regionale Kenntnis eine Rolle: Wer die Wiener Bausubstanz kennt - die typischen Schwachstellen von Gründerzeithäusern, die Besonderheiten der Gemeindebauten, die Eigenheiten der Wiener Dachlandschaft - kann schneller, präziser und kosteneffizienter arbeiten als ein überregionaler Anbieter ohne lokale Erfahrung. Wie Sie diese Kriterien Schritt für Schritt abprüfen, zeigt unser Leitfaden Bauwerksbuch-Anbieter in Wien vergleichen.
Die kurze Antwort: die Erstellung selbst nicht - aber deutlich mehr, als die meisten Eigentümer glauben. § 128a der Bauordnung für Wien bindet die Erstellung des Bauwerksbuches und die Erstprüfung an die oben beschriebenen befugten Personen. Vier Aufgaben bleiben trotzdem bei Ihnen - und zwei davon sparen bares Geld.
1. Unterlagen sammeln und ordnen. Baubewilligungen, Einreichpläne, Fertigstellungsanzeigen und Bescheide gehören in das Bauwerksbuch. Je vollständiger und geordneter Ihre Sammlung, desto weniger Aufbereitungszeit fällt beim Ersteller an. Ist der Bestand komplett, entfällt im besten Fall sogar die Planeinsicht im Archiv der MA 37 - dort ist derzeit mit mehrwöchigen Wartezeiten zu rechnen.
2. Die Registrierung in der Bauwerksbuchdatenbank. Laut den offiziellen FAQ der MA 37 darf die Registrierung grundsätzlich jede Person durchführen. Hochgeladen werden dabei nur zwei unterfertigte Bestätigungen - keinesfalls das Bauwerksbuch selbst.
3. Das Führen nach der Erstellung. Für das laufende Führen des Bauwerksbuches ist die Eigentümerin oder der Eigentümer verantwortlich; ist eine Hausverwaltung bestellt, übernimmt diese. Geführt wird elektronisch - neue Befunde, Instandhaltungen und behobene Mängel tragen Sie selbst nach.
4. Zwischenkontrollen zwischen den Hauptprüfungen. Das am wenigsten bekannte Detail: Anhang B der MA-37-Erläuterungen (Stand Mai 2025) sieht die Kontrollen zwischen den großen Prüfungen ausdrücklich durch „Eigentümer/Hausverwalter/Kontrolleur B 1300“ vor. Die Hauptprüfung - im Regelfall alle zehn Jahre - bleibt Befugten vorbehalten; die laufende Beobachtung dazwischen dürfen Sie übernehmen, sofern Ihr Bauwerksbuch das so festlegt.
Wo es endet: Erstellung, Erstprüfung, Hauptprüfungen und Prüfungen nach einem Schadensereignis sind nicht an Laien delegierbar - unabhängig davon, wie gut Sie Ihr Haus kennen. Die einzige Ausnahme: Sie sind selbst Baumeister mit entsprechender Befugnis, Ziviltechniker oder gerichtlich beeideter Sachverständiger.
Was gute Vorarbeit realistisch bringt:
Damit Fristen und Zwischenkontrollen über Jahre nicht verloren gehen, ist für meine Kunden das Bauwerksbuch-Portal dauerhaft und ohne Zusatzkosten inkludiert - inklusive Erinnerungen, bevor eine Prüfung fällig wird.
Nein. Nur Baumeister mit voller Planungsbefugnis sind berechtigt. Baugewerbetreibende, deren Befugnis auf die Ausführung beschränkt ist, dürfen kein Bauwerksbuch erstellen, da sie die erforderlichen statischen Kenntnisse nicht nachgewiesen haben. Sonderfall: Holzbaumeister dürfen im Rahmen ihrer Befugnis Bauwerksbücher für Gebäude erstellen, deren Tragkonstruktion überwiegend aus Holz besteht.
Der Ersteller darf nicht identisch mit dem Eigentümer, dem Bauführer oder dem Bauwerber sein und darf zu diesen in keinem Dienst- oder organschaftlichen Verhältnis stehen. Das soll die Objektivität der Prüfung sicherstellen.
Bei einem Vermittler beauftragen Sie eine Plattform, die den Auftrag an einen externen Prüfer weiterreicht - mit entsprechender Marge. Beim Baumeister beauftragen Sie Ihr Bauwerksbuch in Wien direkt an der Quelle: das fachlich verantwortliche Büro, klare Zuständigkeiten und keine Vermittlungsprovision.
Die Erstellung und die Erstprüfung sind Befugten vorbehalten. Selbst übernehmen dürfen Sie das Sammeln der Unterlagen, die Registrierung in der Bauwerksbuchdatenbank, das laufende Führen des Buches und - laut Anhang B der MA-37-Erläuterungen - die Zwischenkontrollen zwischen den Hauptprüfungen. Details im Abschnitt „Kann ich das Bauwerksbuch selbst erstellen?“ weiter oben.
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