Wien saniert: Heizungstausch auf eine Wärmepumpe, Anschluss an die Fernwärme, Vollwärmeschutz an der Fassade, neue Fenster, eine Photovoltaik-Anlage am Dach. Was viele Eigentümerinnen und Eigentümer dabei nicht wissen: Bestimmte dieser Maßnahmen lösen eine gesetzliche Pflicht aus, das Bauwerksbuch zu aktualisieren. Die Rechtsgrundlage ist § 118 Abs. 3 der Bauordnung für Wien - und sie ist eindeutig. Dieser Beitrag zeigt, welche Maßnahmen dokumentationspflichtig sind, welche es nicht sind, und warum eine PV-Anlage aus einem ganz anderen Grund ins Bauwerksbuch gehört, als die meisten annehmen.
Mit der Bauordnungsnovelle 2023 (LGBl. Nr. 37/2023, in Kraft seit 14.12.2023) wurde § 118 Abs. 3 BO Wien um eine klare Dokumentationspflicht ergänzt. Der entscheidende Satz lautet sinngemäß: Maßnahmen der Einzelbauteilsanierung oder Änderungen am gebäudetechnischen System sind vom Eigentümer zu dokumentieren - und wenn für das Bauwerk bereits ein Bauwerksbuch nach § 128a angelegt ist, hat diese Dokumentation im Bauwerksbuch zu erfolgen.
Damit verzahnt der Gesetzgeber die energietechnische Sanierung direkt mit dem Bauwerksbuch. Sobald Ihr Gebäude über ein Bauwerksbuch verfügt, ist die Aktualisierung nach einer einschlägigen Sanierungsmaßnahme keine freiwillige Fleißaufgabe, sondern Teil der gesetzlichen Pflicht. Dieselbe Pflicht spiegelt sich im Inhaltskatalog des § 128a wider, der ausdrücklich eine „Dokumentation der Maßnahmen oder Änderungen gemäß § 118 Abs. 3" als Bestandteil des Bauwerksbuchs nennt.
Zwei Kategorien von Maßnahmen fallen unter § 118 Abs. 3 BO Wien:
1. Änderungen am gebäudetechnischen System für die Wärmeversorgung. Das Gesetz nennt als hocheffiziente alternative Systeme ausdrücklich dezentrale Versorgungssysteme auf Basis erneuerbarer Energie, Kraft-Wärme-Kopplung, Fern- und Nahwärme bzw. -kälte sowie Wärmepumpen. Konkret dokumentationspflichtig sind daher unter anderem:
2. Einzelbauteilsanierungen. Darunter fällt die energetische Sanierung einzelner Bauteile der Gebäudehülle. In der Praxis sind das vor allem:
Wichtig für die Planung: Jede Einzelbauteilsanierung muss laut § 118 Abs. 3 einem Sanierungskonzept folgen oder die erforderlichen Mindest-Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) einhalten und damit die Anforderungen an größere Renovierungen erfüllen. Zusätzlich gilt seit der Novelle: Bei Einzelbauteilsanierungen und bei Änderungen am gebäudetechnischen System ist die Errichtung von Wärmebereitstellungsanlagen für feste und flüssige fossile Brennstoffe nicht mehr zulässig - der Tausch „alter Ölkessel gegen neuen Ölkessel" ist also keine Option.
Hier ist Präzision gefragt, denn an diesem Punkt liegen viele Ratgeber daneben. Eine Photovoltaik-Anlage erzeugt elektrischen Strom - sie ist kein „gebäudetechnisches System für die Wärmeversorgung" und keine Einzelbauteilsanierung der Gebäudehülle. Eine PV-Anlage allein löst daher nicht die Dokumentationspflicht nach § 118 Abs. 3 BO Wien aus.
Trotzdem gehört eine PV-Anlage ins Bauwerksbuch - aber aus baufachlichen Gründen, die mit der Gebäudesicherheit nach § 128a zusammenhängen:
Mit anderen Worten: Die PV-Anlage wird nicht als energietechnische Maßnahme nach § 118 dokumentiert, sondern als neuer, sicherheitsrelevanter Bauteil, der die Prüfinhalte für Dach und Tragkonstruktion verändert. Für die Eigentümerin oder den Eigentümer ist das Ergebnis dasselbe - die Anlage gehört ins Bauwerksbuch -, aber die korrekte Begründung entscheidet darüber, ob die Dokumentation fachlich hält.
Praxis-Tipp: Sammeln Sie zu jeder Sanierungsmaßnahme die Nachweise gleich bei der Umsetzung - Ausführungspläne, Datenblätter (z. B. U-Werte der Dämmung, Leistungsdaten der Wärmepumpe), Fotos der Befestigung sowie die statische Beurteilung bei Dachaufbauten. Liegen diese Unterlagen vor, ist die Aktualisierung des Bauwerksbuchs schnell und sauber erledigt. Werden sie erst Jahre später rekonstruiert, wird es aufwändig.
Die Dokumentationspflicht nach § 118 Abs. 3 trifft die Eigentümerin oder den Eigentümer (bzw. jede Miteigentümerin und jeden Miteigentümer). In der Praxis übernimmt die Hausverwaltung die laufende Führung des Bauwerksbuchs, sofern eine bestellt ist. Die Eintragung sollte zeitnah zur Maßnahme erfolgen, solange die Unterlagen frisch und vollständig vorliegen.
Das Bauwerksbuch ist elektronisch zu führen. Eine saubere, chronologische Erfassung der Sanierungsmaßnahmen erfüllt damit nicht nur die gesetzliche Pflicht, sondern schafft auch einen lückenlosen Nachweis über den Pflege- und Investitionszustand des Gebäudes - ein Wert, der sich spätestens beim Verkauf oder bei der nächsten wiederkehrenden Prüfung auszahlt.
Heizungstausch auf eine Wärmepumpe, Fernwärme-Anschluss und energetische Einzelbauteilsanierungen wie Dämmung oder Fenstertausch lösen nach § 118 Abs. 3 BO Wien eine echte Pflicht aus, das Bauwerksbuch zu aktualisieren. Eine Photovoltaik-Anlage gehört ebenfalls hinein - wegen der statischen Zusatzlast und der neuen Dachdurchdringungen, nicht wegen der Energietechnik. Wer seine Sanierungsmaßnahmen baufachlich korrekt dokumentieren lassen möchte oder noch gar kein Bauwerksbuch hat, kann über den Preis-Kalkulator in wenigen Minuten eine Fixpreis-Indikation erhalten.
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